海南文昌市新房|文昌购房合同上有哪些是要自已注意的?

摘要：海南文昌楼盘，一、查验对方身份签订文昌购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是文昌购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的文昌购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该...

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文昌购房合同上有哪些是要自已注意的? 海南房产网，海南岛文昌的房子都是无价的，文昌的气候，空气，一个小镇、一个小城市是你的养老之地。

签订海南购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是海南购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的海南购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。

商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是海南购房人必须审查的醉重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。

除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在海南购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。

目前商品房买卖的通常做法是海南购房人文昌买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订海南购房合同。由于海南购房人事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地，不知道到底该不该签。因此，建议海南购房人采取以下办法：

1、在审查海南购房合同，确认没有问题之后才交定金;

2、不签认购书，直接签订海南购房合同同时支付定金;

3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。

现在的海南购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容是已经用铅字印制好了的，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。

建议海南购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：

1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。

2、对于标准合同已印制好的选择性条款，海南购房人可以根据自己的实际情况选择对自己醉有利的约定。

3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。

4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，海南购房人可据此索回定金和已付房款。

目前标准海南购房合同中的交楼标准有三种：

1、该商品房经验收合格;

2、该商品房经综合验收合格;

3、该商品房经分期综合验收合格。

海南购房人选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求醉高。

目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分海南购房人或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。

目前开发商通常预先拟定了海南购房合同补充协议，让海南购房人签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对海南购房人非常苛刻。因此，海南购房人须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。

现在的标准海南购房合同中有签订海南购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容进行协商一致。

目前商品房买卖中，海南购房人应当缴纳契税、印花税等，海南购房人应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是海南购房人必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，海南购房人有权拒绝。

1、查看“三书一证一表”

收楼时开发商必须向海南购房人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《文昌市房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，海南购房人有权拒绝收楼。

2、看楼验楼

海南购房人按照海南购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表收楼表》中签字确认。

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